招标公告/南京市汤山公馆小区公开选聘物业服务企业招标公告
招标公告/南京市汤山公馆小区公开选聘物业服务企业招标公告
项目所在地区：江苏省，南京市，江宁区
一、招标条件
本汤山公馆小区物业服务已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为自筹资金280万元，招标人为南京市江宁区汤山街道汤山公馆小区业主委员会。本项目已具备招标条件，现招标方式为其它方式。
二、项目概况和招标范围
规模：1、总建筑面积142947平方米，其中住宅面积103968.99平方米(其中：公寓17921.24平方米，联排47221.39平方米，双拼3081.28平方米，叠加35745.08平方米),商业配套用房面积481平方米。2、小区车位：停车位664个，含院落、室内半地下自有车位160个(免费)、地下车位236个(其中100个为专有车位、136个为公共车位)、地面车位268个(其中专有车位86个，公共车位182个)。(注：1、院落、室内半地下自有车位、地下和地面专有车位均据开发商合同约定表述为准；2、车位实际数量以实勘为准)。
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)汤山公馆小区物业服务；
三、投标人资格要求
(001汤山公馆小区物业服务)的投标人资格能力要求：1、具有独立法人资格，企业注册3年以上，依法年报的物业服务企业。
2、具有承接普通住宅或别墅类物业项目经验(提供实操案例供选聘小组实地考察、访问),应聘企业须提供相应项目的合同复印件三份(原件备查)。
3、应聘企业应有良好的社会信誉，近3年内未被国家企业信用信息公示系统列入违法失信企业名单，未列入被执行人。近3年内未被南京市物业管理行业列入失信企业信息名录。选聘过程中，如使用不正当手段参与竞聘，包括但不限于贿选、利益输送等行为，一经发现将取消竞聘资格并没收竞聘保证金。
4、应聘企业须承诺拟派任的项目负责人应满足以下任职要求：具备大专及以上学历、持有南京市物业主管部门颁发的相关岗位培训证书、具有三年以上物业服务行业从业经验。此外，项目负责人须全程参与本项目的现场勘查、招标文件编制及答疑说明等关键环节，确保对项目需求有全面深入了解。
5、本次选聘仅接受独立法人单位参与，不接受联合体应聘，严禁任何形式的挂靠、借用资质或企业代投行为；签署合同的单位必须与投标单位完全一致。如违反上述规定，一经查实，将取消竞聘(或中标)资格，并全额扣除竞聘保证金，同时招标方保留追究相关责任的权利。
6、应聘企业中选后，除专业分包项目(电梯、消防、管网疏通等特种设备或技术含量较高的系统运行维保可委托第三方专业公司进行，对于专业分包项目，物业公司与业委会确认，委托合同需报甲方业委会备案，无特殊情况不得随意变更分包项),本小区保安、保洁不允许外包，若整体分包或转包，则视为违约，小区业委会可以不经过业主大会随时解除合同并追究违约企业责任，扣除全部履约保证金。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2025年11月07日09时00分到2025年11月08日17时00分
五、投标文件的递交
递交截止时间：2025年11月23日09时03分
六、开标时间及地点
开标时间：2025年11月23日09时30分
七、其他
三、选聘物业服务企业要求要点
(一)服务标准
应聘企业应参照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》(宁发改价费字〔2021〕221号)(具体见本文附件1)不低于四级标准为小区提供物
业服务，且承诺实际服务水平不低于该标准；鼓励物业服务企业结合项目实际,自主提高服务标准。
(二)合同期限
拟签订合同期三年(1+2),合同第一年期满前两个月，由甲乙双方共同确认的
第三方机构开展一次物业服务满意度调查，调查样本量不低于总户数的二分之
一(优先覆盖已入住业主),如满意率低于70%,扣除履约保证金总额的50%,并在30日内足额补齐，同时要求乙方在两个月内整改到位，若整改后仍未达标则扣除全部履约保证金。满意率达到或高于
70%的将自动续约两年，如整改后满意率仍低于
70%,则可以不用召开业主大会会议，物业服务合同自动终止，依规进入交接程序。
(三)物业费价格
物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，本次选聘参照现有的物业服务收费标准，由应聘企业自行测算综合报价。为保证服务质量物业费报价可适当下浮，下浮比例不超过20%(含)(报价单价保留两位小数),所有不符合本报价的，均为无效应聘。
现有收费标准：
1、双拼：2.2元/月·平方米
2、联排：2.1元/月·平方米
3、叠加：2.0元/月·平方米
4、公寓：1.6元/月·平方米
对于经合同中甲乙双方书面确认的空置房屋，物业费按基准价的70%收取(空置标准按照水电缴费赁证、连续空置六个月以上不居住的，具体以双方书面约定为准)。
(四)汽车停放费收费标准：
应聘人采取固定报价的方式，所有与固定报价不一致的，均为无效应聘。
1、地下和地面专有车位的第一辆车：按照60元/个·月收取汽车停放费；第二辆车按公共停车位收费标准收取(停车位置由中选企业指引)。
2、地上公共车位汽车停放费：按照100元/个·月
3、地下公共车位汽车停放费：按照180元/个·月(含管理费60元)
4、院落、室内半地下自有车位的联排、双拼业主，车辆停在自有车位内免费，否则按公共停车位收费标准收取，停车位置由中选企业指引。
5、院落、室内半地下自有车位和地下、地面专有车位的认定均以开发商合同约定表述为准。
6、外来临时停车费：2小时免费，法定节假日免费，12小时以内5元，12-24小时以内10元，以此类推。
对于经合同甲乙双方书面确认的空置房屋，未绑定登记车牌的地下和地面专有车位，视其车位和房子同为空置，车位空置费按基准价的70%收取；若绑定登记了车牌则停车费按全额收取。
(五)公共能耗费：
公共能耗费由中选企业向供水供电部门缴纳后，按实分摊(可预收，预收金额不超过200元/年),每年与业委会共同核对后，在物业管理区域内公示一次分摊明细(公示含市政收费发票),每年结算一次。
说明：中选企业办公、生活所用水电费单列自付。
(六)公共收益分成方式：
公共收益是指小区汽车停放费、外来汽车临时停车费，其他利用小区公共场地
、公共区域及公共部位经营的收益(所有的多种经营项目需甲方同意后方可实施
)。中选企业利用小区公共场所和设施。
1、分成方式：
(1)地上公共车位停放费：物业30%(含管理成本及税费)、全体业主70%;
(2)地下公共汽车停放费：扣除管理成本60元(含税),物业30%、全体业主:70%
(3)临停及其他经营性收益：物业30%(含管理成本及税费)、全体业主：70%
2、管理方式：建立共管账户，物业服务企业须为本项目设立专有账户。物业服务企业收取的相关款项先进入项目专有共管账户此账户由物业服务企业和业主委员会共同管理；具体操作方式由物业服务企业和业主委员会在合同订立阶段确定。
3、结算方式：公共收益直接打入双方共管账户，业委会对外所签的公共收益项目收入，打入业主共有账户，每季度中选企业与业委会共同结算一次(时间每季度开始15日内结上一季度)。
(七)维修标准：
界定标准：应急抢修及日常维保维修中使用的单项单次不高于1000元(不计人工费)以内的维修项目，由中选企业自行安排并承担费用(列物业服务费开支,物业服务企业不得将单项金额分次累计),并承诺年度用于本小区的小修费用不得低于3万元。
(八)水景维保责任：
中选企业负责小区河道整洁和河道水景的日常维护、设备检修及水质管理，保障河道设施正常运行。
(九)项目人员要求：
中选企业投入本项目的服务人员按项目实际情况配备，且需要配置合理，管理团队精干，现场操作人员充足。同时，对项目员工进行定期培训，经培训合格方可上岗，技术工种员工，必须持有国家认可的职业资格证书，项目经理变动需征求业委会同意。
(十)、履约保证金：
本项目履约保证金为人民币壹拾万元，合同签订前5日内打入业主共有账户，履约保证金用于约束中选企业严格履行合同义务，防止违约或服务缩水；同时作为风险保障，用于中选企业在履行《物业服务合同》中不能按约履行的违约扣款，具体的履约保证金扣款标准见本文件附件二。
(十一)建立专有共管账户：
中选企业必须为本小区物业项目设立专有财户，单独运营，独立核算。该账户由中选企业建立，由业委会监督，两者共同管理(具体操作方式由物业服务企业和业委会在合同订立阶段商定),中选企业每季度应向全体业主公示收支明细。
(十二)项目品质提升
中选企业从入场开始第二年，每年应承诺将不低于年收入5%(可自报比例或具体金额)回馈全体业主，用于小区公共设施设备维修及品质提升。具体项目与
业委会协商确定，并在动工前向全体业主公示方案，明确实施时间、费用预算明细及承建单位；工程竣工后须公示实施情况及验收结果，项目每年11月份前完成。11月份前未完成，扣除100%履约保证金，且在30天内必须补足保证金账户。
(十三)项目整改计划
应聘物业服务企业需对本小区的现有硬件条件(包括但不限于建筑物、公共区域、消防系统、绿化景观、设施设备等)提出合理的整改提升建议和计划，明确各项整改完成时间及完成标准，资金来源等。并承诺若中选，将根据所提报的整改提升计划实施落实。
六、报名时间及材料
(一)报名时间：公告发布次日起至2025年11月6日止。
(二)报名资料
1、物业服务企业应聘报名表(按照附件提供的表格形式填写、加盖公章);
2、物业服务企业营业执照复印件和公司简介；
3、法定代表人身份证复印件、被授权委托人身份证复印件及授权委托书原件；
4、拟派项目负责人资格证明材料，包括：南京市主管部门颁发的项目经理继续教育证明(报名时携带原件备查)、不少于12个月的社保缴纳记录、身份证复印件、学历证明复印件及项目负责人履历。
5、其他专业人员的社保缴纳记录、身份证复印件、从业证书。
6、物业服务的业绩证明文件：提供在管项目的合同复印件。
7、在“国家企业信用信息公示系统”“中国政府采购网”网站中，未列入严重违法失信企业名单(须提供报名前三天内的网站信息截图并打印加盖公章)及近半年依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录证明。
8、应聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。
说明：以上资料并按上述顺序装订(1份),报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消应聘资格(并不因第三方机构或选聘人已审核为由，而免除应聘人对提供虚假材料应当承担的责任);在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终止服务合同，应聘人应赔偿汤山公馆小区业主委员会全部损
失(包括但不限于物业选聘工作的支出、重新选聘物业工作的支出、物业服务过渡期的支出等)。
七、业主大会选聘流程
发布选聘物业公告；接受物业服务企业报名；选聘小组对物业服务企业报名材料进行审核，确定入围物业服务企业名单；对入围企业进行公示并发放选聘文件；召开物业服务企业“多选二”选聘现场大会(答辩评审会前，选聘工作小组将组织业主现场评审答辨会的监督工作，答辩评审会的具体参与方式将提前在小区公告)。选聘小组参与整个现场选聘会评审过程，采用综合评审法，根据信誉调查、应聘方案、应聘报价、多维考察、应聘答辩五个部分进行综合评审投票。按照各企业综合得票从高到低顺序排列，以得票最高的前两名(若关键名次出现同票现象，由选聘小组再投票决定名次)确定为候选企业，晋级业主大会会议作为选聘对象由全体业主进行表决。若两家物业服务企业有退出的,则按照入围企业得票从高到低自动晋级参加业主大会表决。
八、选聘文件的购买
(一)业主委员会根据报名企业信誉、相关业绩等进行资格审核，资格审核符合要求的应聘企业购买《选聘文件》,每份伍佰元整，提供选聘顾问机构发票(售后不退)。
(二)报名入围的企业请根据本项目实际，结合企业实际情况和管理服务能力,确定参加竞聘的报名企业根据文件约定缴纳应聘保证金。
(三)在规定的时间内，应聘企业要将应聘保证金汇到《选聘文件》指定账户,逾期视为放弃应聘；缴纳应聘保证金的账户名称必须与应聘企业名称一致。
各应聘企业及其承诺拟任项目负责人(本人),须自行勘查项目现场。请务必对项目现场和周围环境仔细认真查勘，未现场勘查和未提出疑义的应聘申请人,提交应聘文件时均视为已勘查并认同本项目要求的内容，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由应聘企业自行负责。
九、廉洁要求
为确保选聘工作公平、公正、透明，维护全体业主合法权益，对参与企业提出以下要求：
(一)材料真实性：候选企业提交的所有材料(含原始材料、补充材料)须真实有效，严禁造假；资质证明、业绩案例、人员配置等信息须与实际一致，不得伪造、篡改。
(二)方案诚信性：服务方案及提升方案须基于项目实际需求与企业服务能力,内容务实、措施具体、具备可行性；严禁夸大宣传或虚假承诺，不得隐瞒实施难点(如提升改善涉及政府审批须如实告知审批风险)。
(三)评审廉洁性：选聘评审及沟通环节中，企业须遵守廉洁自律原则，不得通过不正当手段影响评审人员或业主判断，严禁以礼品馈赠、现金贿赂、利益交换等形式干扰选聘秩序。
(四)禁止私下拉票：企业不得采取私下游说、承诺特殊利益等方式拉票；宣传须公开客观，仅可通过指定渠道展示合规内容，不得人身攻击或诋毁其他候选企业。
(五)责任承诺：候选企业须在投标材料中作出廉洁服务承诺；若查实存在违规行为，立即取消参与资格。
十、其他说明
(一)若应聘企业等于二个时，应聘企业可以按照《选聘文件》的要求提交《应聘文件》,业主委员会将根据应聘企业的应聘承诺直接与应聘企业洽谈《物业服务合同》(草案),并将初步达成一致意见的《物业服务合同》(草案)提交业主大会会议进行表决。
(二)若在公告约定的报名时间内少于两家应聘企业报名，则本次选聘活动中止，选聘人将择机再次开展选聘工作。
注:邮件发送(项目名称+单位名称+联系电话)获取登记表。
联系人：赵 琳 185-1840-8518
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