招标公告/南京市铂玥江南府小区选聘物业服务企业招标公告
招标公告/南京市铂玥江南府小区选聘物业服务企业招标公告
项目所在地区：江苏省，南京市，雨花台区
一、招标条件
本铂玥江南府小区物业服务已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为自筹资金370万元，招标人为南京市雨花台区铂玥江南府小区业主委员会。本项目已具备招标条件，现招标方式为其它方式。
二、项目概况和招标范围
规模：总占地面积28565.52平方米，总建筑面积109471.61平方米；其中住宅收费面积74533.2平方米(共634户),商业收费面积1329.06平方米，绿化面积12825.74平方米。配套设施包括：住宅产权车位约652个、人防车位约154个、物业用房438.05平方米、电梯15部、车辆出入口2个、人行出入口2个。(以上数据根据前期物业服务合同摘要，最终数据以实际勘察结果为准)。
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)铂玥江南府小区物业服务；
三、投标人资格要求
(001铂玥江南府小区物业服务)的投标人资格能力要求：1.具备独立法人资格，且依法进行年报的物业服务企业。
2.拥有高层住宅物业项目的服务经验，业主评价良好；竞聘企业须提供最多3份对应项目的服务合同复印件，且允许选聘方实地考察在管项目。
3.近3年内未被国家企业信用信息公示系统列入违法失信企业名单、未被列为被执行人，且未被南京市物业管理行业列入失信企业信息名录，社会信誉良好。
4.竞聘企业须承诺拟派项目负责人满足以下条件：具备大专及以上学历，拥有5年以上物业服务行业从业经验，且在本企业连续任职满2年；项目负责人须全程参与本项目现场踏勘、应聘文件研读、答疑澄清等关键环节，全面掌握项目需求；中选后，除离职等不可抗力因素外，项目负责人须持续在本小区履职。
5.本次选聘仅接受独立法人单位参与，不接受联合体竞聘，严禁挂靠、借用资质或代投行为；中选后，签约单位须与竞聘单位完全一致。若违反上述规定，一经查实，立即取消竞聘(或中标)资格，全额扣除竞聘保证金，选聘人保留追究相关责任的权利。
中选后，除经业主委员会备案并已履行公示程序的专业分包项目外(该类专业分包合同签订前，须在小区公告栏(必须)、业主群(必须),移动应用APP(如有)或官方微信公众号(如有)进行公示，本合同项下的物业服务不得进行整体分包或转包。若发生整体分包或转包行为，将被视为严重违约。业主委员会有权立即解除合同，并依法追究违约方的全部责任，同时扣除全部履约保证金。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2025年11月07日09时00分到2025年11月08日17时00分
五、投标文件的递交
递交截止时间：2025年11月22日09时00分
六、开标时间及地点
开标时间：2025年11月22日09时00分
开标地点：南京市
七、其他
三、选聘核心要求
(一)本次选聘拟定的合同期限
拟签订物业服务合同期限：合同期为3年(1年试用期+2年正式服务期),自正式签订物业服务合同之日起算。试用期期满前2个月，业委会可以根据物业服务实际情况自主开展业主满意度调查或者委托第三方满意度调查。若进行满意度调查，调查率不低于60%,业主满意率不低于80%,方可自动续签2年物业服务合同。反之，无条件不再续签合同。若满意度低于80%:扣除50%履约保证金，中选人须在20日内补足保证金，并于2个月内完成整改；整改后仍未达标，扣除全部履约保证金，物业服务合同终止。
统计方法：采用五级评分法(非常满意=5分，满意=4分，基本满意=3分，不满意=2分，非常不满意=1分)。“满意率”指给予3分(基本满意)及以上的评价所占的比例。计算公式为：满意率=(非常满意票数+满意票数+基本满意票数)/总有效票数×100%。
(二)本次选聘适用物业服务标准
参照南京市物业管理行业协会《南京市住宅物业服务标准(推荐试行稿)》五级标准提供服务，且承诺实际服务水平不低于该标准；鼓励物业服务企业结合项目实际，自主提高服务标准。
(三)本次选聘物业服务费用报价(人民币)
物业服务费按业主房屋的建筑面积计算。采取限价的方式进行，应聘企业自行测算综合报价(报价单价以人民币计价，最多只能保留两位小数点),所有超出限价的，均为无效应聘。
住宅物业费：不超过2.6元/平方米/月(不含公摊);
商业物业费：不超过12元/平方米/月(不含公摊);
公共能耗水电费：物业服务企业向供水供电部门缴纳后，按实分摊，预收费用住宅不超过0.8元/平方米/月，商业不超过0.8元/平方米/月。每半年与业主委员会(选聘人)共同核对，每半年在管理区域内公示一次分摊明细后，每半年向业主收取一次。
物业服务收费可选择“一费制”或“二费制”,具体方式在合同中明确，如选一费制，报价不超过上述物业费和公共能耗水电费之和。
(四)汽车停放费收费标准
1.地下车库产权车位停车服务费：80元/辆/月；
2.人防车位租金：350元/辆/月(包含车位停车服务费);
3.临时停车费：1小时内免费，12小时内5元，24小时内10元(24小时内多次进出累计费用不超过10元),以此类推。
(五)履约保证金
中选企业应在签订合同前5日内支付10万元(大写：壹拾万元整)的履约保证金,用以约束中标人在合同履行中的行为，弥补合同执行中由于自身行为可能给选聘人带来的各种损失。如乙方未按约履行，甲方应书面通知乙方限期整改，
限定期满乙方仍未整改的，甲方可执行相关奖惩条例(执行依据是《物业服务合同》),履约保证金在被扣除后30日内应按约定进行补齐。全体业主或实际居住人有权依据服务标准监督物业服务，提交的书面举报材料(须载明时间、地点、涉及人员，可附照片、视频等证据)经业委会与乙方核实确认属于违约行为的，按规定扣款：扣款金额的40%用于奖励举报人(每位举报人每年奖励不超过2次),60%划入小区公共收益账户，归于全体业主共同收益。乙方在扣款前享有1次书面申辩权，须在收到扣款通知后5个工作日内向业委会提交申辩材料；若保证金不足，乙方须在收到补款通知后15个工作日内补足差额。
(六)公共收益分配
1、人防车位租金：该收益扣除80元停车服务费及税费后，剩余部分100%归全体业主所有。
2、临时停车费：扣除税费后，70%归全体业主所有，30%补贴物业费。
3、多种经营收益(包括但不限于：公共场地租赁费、快递柜进场费、自动售货机场地费、电梯广告、灯箱广告、道闸广告等):扣除依法应缴纳的税费后，70%归全体业主所有、30%补贴物业费。
4、结算、支付与公示
结算周期：采用半年度结算周期。
账目核对：每半年度结束后
15个工作日内，乙方须向甲方提交详尽的《公共收益收支明细表》及全部原始凭证复印件，供甲方核对。
账款支付：归属于全体业主的公共收益及人防车位租金，乙方须在对账确认后15个工作日内支付至甲方指定账户。或扣除管理费后直接汇款至甲方指定账户
(七)维修费用界定与执行标准
1、小修费用承担原则：小区内共用设施及配套会所，其单项单次维修费用在人民币2000元(含)以下的项目，定义为小修，相关费用由乙方从物业服务费中
全额承担。
2、禁止责任规避：单项单次维修项目以故障实质进行认定，严禁乙方通过工单合并、故障累积等任何方式化零为整，规避成本承担责任。
3、价格约束机制：若维修需委托第三方，乙方所获报价不得超过甲方(或甲方授权业主)通过公开渠道获取的同类服务合理报价的
20%。甲方有权对报价进行审核。
4、维修时效要求：
所有小修项目，乙方须在接到报修或发现故障后24小时内修复完毕。
因特殊原因(如待料、技术复杂、天气影响等)无法按时完成的，乙方须在24小时内在业主群、APP或公众号等渠道作出书面说明，并承诺明确的完成时限。
中大修费用承担：凡属中修、大修及设施设备整体更新、改造项目(单项单次维修费用超过2000元，或符合《住宅专项维修资金管理办法》规定),其费用应从住宅专项维修资金或其他方式中列支，乙方须积极配合甲方进行申请。
(八)分户式科技系统
“分户式六恒科技系统”,是指为每户独立安装，通过一套集成系统实现对室内恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智(或类似功能定义)环境控制的设备与控制系统总称。包含辐射末端(毛细管网)、新风处理机组、冷热源主机(如风冷热泵/地源热泵)、PLC模块、智能控制面板及云端管理平台等。
1、维护责任核心原则
乙方对该系统的维护责任，核心在于“保障系统整体运行效能”。乙方是系统正常运行的保障主体，是连接业主、设备供应商及专业运维服务商的核心枢纽与最终责任接口。乙方应与科技系统供应商建立良好合作关系，确保科技系统云端管理平台正常运行。乙方应与智能控制面板供应商建立良好合作关系，确
保本地控制面板的可维护性与维修性。
2、费用界定
日常维护与耗材：滤网更换、风道清洗、传感器校准等日常维保工作及相应耗材的成本，由业主承担。鼓励乙方提供滤网购买更换、管道清洗等增值服务。专业深度保养与中大修：包括主机解体大修、冷媒大量补充、核心控制板更换、辐射管网重大泄漏修复等，其费用由该户业主自行承担(质保期内除外)。乙方应提供报价并协助业主联系专业服务商。
(九)服务人员配置与管理
1、配置原则
乙方为本项目配置的服务团队应遵循“管理团队精干高效、操作人员配备充足”的原则。人员数量、资质与结构须符合其投标或承诺的服务标准，并满足项目实际运行需求。
2、人员配置要求
乙方须在合同附件中，以表格形式明确以下内容，作为履约依据：
岗位与编制：各岗位(如项目经理、客服、工程、保洁、安保等)的定编人数
员工属性：明确标注各岗位人员的归属属性(自有员工或外包服务人员)。外包人员须符合相关法律法规要求，且其服务质量与安全责任由乙方承担。
资质与年龄：各岗位的任职资格、技能要求及年龄要求(以入职时身份证日期为准)。
排班与轮岗：详细的排班计划与轮岗安排，以确保服务无缝衔接，尤其在节假日及夜间。
共享员工说明：对于在区域内多个项目间共享的员工(如区域经理、专业工程师),须单独列出，并明确其在本项目的固定服务时长(每周/每月不少于XX小时)。
(十)公共绿化养护管理
乙方须在进场后10个自然月内，完成对本小区绿化的全面诊断与提升改造，并达到本合同约定的养护标准。提升改造具体内容包括但不限于：
1.灌木及草坪修复：对园区内所有长势不良、斑秃、枯死的灌木丛以及草坪进行补植、更换与精细化修剪，确保植株生长健壮、轮廓清晰、草坪覆盖均匀无土壤裸露。
2.树木管理：
移除园区内所有造型差、长势衰败、濒死及已死亡的乔木与大型灌木。
根据原景观设计意图或甲方确认的新方案，补种同规格或协商确定的替代树种,保障绿化层次与景观完整性。
对南北门红线范围内、围墙外侧的裸露土地，补种与周边环境相协调的绿植，以提升小区边界整体形象。
3.花境建设：在园区核心景观节点及指定区域，打造长效、稳定的混合花境。植物配置须遵循科学原则，做到季相变化分明、色彩搭配和谐，具备持续的观赏效果与生态稳定性，减少后期频繁更换的投入。
四、报名时间及材料
(一)报名时间：公告发布次日起至2025年11月6日止。
(二)报名资料
1、物业服务企业应聘报名表(按照附件提供的表格形式填写、加盖公章);
2、物业服务企业营业执照复印件和公司简介；
3、法定代表人身份证复印件、被授权委托人身份证复印件及授权委托书原件；
4、拟派项目负责人资格证明材料，包括：南京市主管部门颁发的项目经理继续教育证明(报名时携带原件备查)、不少于12个月的社保缴纳记录、身份证复印件、学历证明复印件及项目负责人履历。
5、其他专业人员的社保缴纳记录、身份证复印件、从业证书。
6、物业服务的业绩证明文件：提供在管项目的合同复印件。
7、在“国家企业信用信息公示系统”“中国政府采购网”网站中，未列入严重违法失信企业名单(须提供报名前三天内的网站信息截图并打印加盖公章)及近半年依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录证明。
8、应聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。
说明：以上资料并按上述顺序装订(1份),报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消应聘资格(并不因第三方机构或选聘人已审核为由，而免除应聘人对提供虚假材料应当承担的责任);在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终止服务合同，应聘人应赔偿铂玥江南府小区业主委员会全部损失(包括但不限于物业选聘工作的支出、重新选聘物业工作的支出、物业服务过渡期的支出等)。
五、业主大会选聘流程
发布选聘物业公告；接受物业服务企业报名；选聘小组对物业服务企业报名材料进行审核，确定入围物业服务企业名单；对入围企业进行公示并发放选聘文件；召开物业服务企业“多选二”选聘现场大会(答辩评审会前，选聘工作小组将组织业主现场评审答辩会的监督工作，答辩评审会的具体参与方式将提前在小区公告)。选聘小组参与整个现场选聘会评审过程，采用综合评审法，根据信誉调查、应聘方案、应聘报价、多维考察、应聘答辩五个部分进行综合评审后投票。按照各企业综合得票从高到低顺序排列，以得票最高的前两名(若关键名次出现同票现象，由选聘小组投票决定名次)确定为候选企业，晋级业主大会会议作为选聘对象由全体业主进行表决。若两家物业服务企业有一家退出的，则第三名自动晋级参加业主大会表决。
六、选聘文件的购买
(一)业主委员会根据报名企业信誉、相关业绩等进行资格审核，资格审核符合要求的应聘企业购买《选聘文件》,每份伍佰元整，提供选聘顾问机构发票
(售后不退)。
(二)报名入围的企业请根据本项目实际、结合企业实际情况和管理服务能力,确定是否参与竞聘，确定参加竞聘的报名企业根据《选聘文件》约定缴纳应聘保证金。
(三)在规定的时间内，应聘企业要将应聘保证金汇到《选聘文件》指定账户,逾期视为放弃应聘；缴纳应聘保证金的账户名称必须与应聘企业名称一致。
各应聘企业及其承诺拟任项目负责人(本人),须自行勘查项目现场。请务必对项目现场和周围环境仔细认真查勘，未现场勘查和未提出异议的应聘申请人,在提交应聘文件时均视为已勘查并认同本项目要求的内容，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由应聘企业自行负责。
八、廉洁要求
为确保选聘工作公平、公正、透明，维护全体业主合法权益，对参与企业提出以下要求：
(一)材料真实性：候选企业提交的所有材料(含原始材料、补充材料)须真实有效，严禁造假；资质证明、业绩案例、人员配置等信息须与实际一致，不得伪造、篡改。
(二)方案诚信性：服务方案及提升方案须基于项目实际需求与企业服务能力,内容务实、措施具体、具备可行性；严禁夸大宣传或虚假承诺，不得隐瞒实施难点(如提升改善涉及政府审批须如实告知审批风险)。
(三)评审廉洁性：选聘评审及沟通环节中，企业须遵守廉洁自律原则，不得通过不正当手段影响评审人员或业主判断，严禁以礼品馈赠、现金贿赂、利益交换等形式干扰选聘秩序。
(四)禁止私下拉票：企业不得采取私下游说、承诺特殊利益等方式拉票；宣传须公开客观，仅可通过指定渠道展示合规内容，不得人身攻击或诋毁其他候选企业。
(五)责任承诺：候选企业须在投标材料中作出廉洁服务承诺；若查实存在违规行为，立即取消参与资格。
九、其他说明
(一)若应聘企业等于二个时，应聘企业可以按照《选聘文件》的要求提交《应聘文件》,业主委员会将根据应聘企业的应聘承诺直接与应聘企业洽谈《物业服务合同》(草案),并将初步达成一致意见的《物业服务合同》(草案)提交业主大会会议进行表决。
(二)若在公告约定的报名时间内少于两家应聘企业报名，则本次选聘活动中止，选聘人将择机再次开展选聘工作。
(三)特殊情况处理机制：在实际操作过程中，如遇不可抗力或其他特殊意外情况导致与既定选聘方案出现偏差时：选聘工作小组有权根据实际情况对评选流程进行必要调整；所有调整决定须经选聘小组三分之二以上成员表决通过；调整后的方案须在小区公告栏及业主群等指定渠道进行公示，公示期不少于7个自然日。所有调整事项均以确保评选工作的公平性、公正性和透明度为基本原则。
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